Grondbeleid

Het grondbeleid heeft invloed op en samenhang met de realisatie van programma's zoals op het gebied van ruimtelijke ordening en volkshuisvesting, verkeer en vervoer, cultuur, sport en recreatie en economische zaken. Daarnaast heeft het grondbeleid een grote financiële impact. Het gaat in het grondbeleid om grote belangen en grote hoeveelheden geld. De resultaten op grondexploitaties en de financiële risico's zijn van groot belang voor de algemene financiële positie van de gemeente.

De gemeenteraad heeft in zijn vergadering van 7 mei 2020 de ‘Nota Grondbeleid 2020-2024 vastgesteld. De gemeente Urk kiest voor situationeel grondbeleid met een actieve basis. Door een actieve grondpolitiek kan de gemeente Urk sterke invloed uitvoeren op de betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit van nieuwe woningen op Urk. Een belangrijk doel voor de gemeente in haar grondbeleid is het hebben van maximale sturing en regie op ontwikkelingen die voor de gemeente van belang zijn, zoals het hebben van voldoende woningen en bedrijfsgronden. Een actieve grondpolitiek, zeker voor de uitleggebieden, ligt dan voor de hand. Dat betekent echter niet dat deze keuze in beton is gegoten. Faciliterende grondpolitiek wordt bij voorbaat niet uitgesloten, zeker niet bij “binnenstedelijke” (her)ontwikkelingen.

Het taakveld grondexploitatie verzorgt de financiële kant van de ruimtelijke ordening. Dit is in essentie gericht op de tijdige productie en levering van bouwrijpe grond met als doel de bestuurlijk en maatschappelijk gewenste ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken, c.q. te faciliteren. Hierbij wordt gestreefd naar het meest gunstige exploitatieresultaat en borging van de noodzakelijke gemeenschappelijke publieke kwaliteit. Het taakveld grondexploitatie heeft verder als taak de beschikking te hebben over het benodigde grondbeleidsinstrumentarium met als belangrijke randvoorwaarde dat er verantwoord wordt omgegaan met de risico’s die samenhangen met de exploitatie van gronden. Sinds de Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) wordt steeds meer de aandacht gericht op het kostenverhaal indien ruimtelijke initiatieven door partijen, niet zijnde de gemeente, worden ontwikkeld en uitgevoerd. In de Omgevingswet is het kostenverhaal ook geïntegreerd. De kostenverhaalregels zijn uitgewerkt in de Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet.

Bouwgrond in exploitatie (BIE) heeft in alle gevallen betrekking op grondexploitatie in de uitvoeringsfase. Bij een BIE zijn de gronden in eigendom van de gemeente.

Het startpunt van de BIE is het raadsbesluit met de vaststelling van het grondexploitatiecomplex, inclusief grondexploitatiebegroting. Het grondexploitatiecomplex bevat ten minsten de volgende onderdelen:

• een kaart van het grondexploitatiecomplex;
• een beschrijving van de bouwkavels;
• de bestemming en toegestane bouwvolumes;
• de omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van de gronden;
• de omschrijving van de aanleg van nutsvoorzieningen;
• de omschrijving van het inrichten van de openbare ruimte in het gebied;
• een grondexploitatiebegroting, waarbij de kosten en opbrengsten gefaseerd zijn in tijd.

De te verwachten resultaten van de lopende actieve grondexploitaties zijn als volgt:

*) Voor de complexen Port of Urk en Grex Westgat zijn voorzieningen gevormd tot een bedrag van respectievelijk € 1.238.741 en € 446.655.

NB: De resultaten zijn exclusief af te dragen vennootschapsbelasting.

Op grond van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) dienen de actieve grondexploitaties jaarlijks te worden herzien. Op 16 december 2021 zijn de herziene grondexploitaties vastgesteld door de gemeenteraad. De herzieningen zijn gebaseerd op de actuele regels uit het BBV. Dit betekent onder meer dat de fondsafdrachten niet meer als kostenregel zijn opgenomen, maar afzonderlijk zichtbaar zijn gemaakt. Dit zodat deze als resultaatbestemming kunnen worden genomen bij winstname of afsluiting van het plan. Voor de volledigheid zijn de bedragen voor fondsafdracht in bovenstaande tabel wel zichtbaar gemaakt.

Overzicht ontwikkeling boekwaarden actieve grondexploitaties:

Toelichting per exploitatiegebied

Ad 1. Oranjewijk afronding
Het plan Oranjewijk fase I en Fase II zijn in 2020 afgesloten en samengevoegd in het plan Oranjewijk afronding. In de raadsvergadering van 16 december 2021 is de grondexploitatie Oranjewijk afronding herzien. De woonrijpmaak werkzaamheden in de Oranjewijk worden naar verwachting in 2022 afgerond. In 2023 zullen naar verwachting de laatste gronden in de Oranjewijk worden verkocht. Nadat de gronden zijn verkocht kan de grondexploitatie per 31-12-2023 worden afgesloten.

Ad 2. Zeeheldenwijk
De Zeeheldenwijk is het nieuwe uitleggebied van de gemeente Urk waar de komende 15 jaar 1650 woningen worden gebouwd. Dit in combinatie met diverse voorzieningen en een overgangszone waar bedrijven zich kunnen vestigen.
In de raadsvergadering van 16 december 2021 is de meest recente grondexploitatie voor dit plan vastgesteld. Op basis van dit plan wordt een winst verwacht van € 282.010. In het plangebied wordt het onderstaande programma in m² ontwikkeld.

In 2022 wordt de eerste fase van Zeeheldenwijk bouwrijp gemaakt. De eerste koopovereenkomsten zijn getekend. De eerste bewoners zullen medio 2023 in Zeeheldenwijk gaan wonen. De komende 2 jaar zal de eerste fase Zeeheldenwijk volledig worden uitgegeven. Op dit moment wordt de tweede fase uitgewerkt. Dit zodat deze fase aansluitend aan fase 1 kan worden uitgegeven.  

Ad 3. Grex Staartweg
Op 16 december 2021 heeft de raad de grondexploitatie voor het plan Staartweg vastgesteld. In augustus 2020 zijn de gronden en opstallen Staartweg 18 aangekocht. De opstallen zijn inmiddels gesloopt. De gemeente wil deze gronden gaan ontwikkelen. Daarom is er een grondexploitatie geopend voor dit plan. Het verwachte positief resultaat van dit plan bedraagt € 218.560. In het plangebied wordt het onderstaande programma in m² ontwikkeld.

Ad 4. Zwolse Hoek, fase 5
In de raadsvergadering van 16 december 2021 is voor dit plan een herziene grondexploitatie vastgesteld. Op basis van dit plan wordt een winst verwacht van € 76.110. De verwachting is dat in 2022 de laatste beschikbare gronden binnen de Zwolse Hoek verkocht zullen worden. Dit zodat deze grondexploitatie in 2022 afgesloten kan worden.

Ad 5a en 5b. Port of Urk
Urk heeft behoefte aan een nieuw bedrijventerrein (BDBT). Het direct beschikbare aanbod van grond met een bedrijfsbestemming is praktisch nul en onvoldoende voor de vraag en behoefte aan grond met een bedrijfsbestemming binnen de gemeente Urk. Het bedrijventerrein Port of Urk wordt ontwikkeld ten behoeve van het visserijcluster, de maritieme sector en de nieuwe bedrijven vanuit Urk.
In 2021 is het Bestemmingsplan Port of Urk onherroepelijk geworden. De gemeente Urk heeft inmiddels de eerste gronden verworven. In 2022 wordt de eerste fase van de gebiedsontwikkeling bouwrijp gemaakt. Dit zodat de eerste kavels in 2023 uitgegeven kunnen worden.  
Op 16 december 2021 is de grondexploitatie 2021 door de raad herzien. Deze grondexploitatie sluit met een nadelig resultaat van € 1.238.742. Op basis van de regelgeving van de BBV is er daarom een verliesvoorziening getroffen ten laste van de algemene reserve grondzaken.

Ad 6a. en 6b. Grex Westgat
Eind 2020 is de eerste fase van de revitalisering van het Westgat afgerond. In 2022 heeft de gemeente Urk een subsidie ontvangen. De openbare ruimte is opgeknapt en er is ruimte vrijgekomen voor nieuwe bedrijvigheid. Een plan voor de (her)invulling van de braakliggende grond en bijbehorende bestemmingsplanwijziging is inmiddels opgestart. Naar verwachting kunnen de eerste gronden in 202 worden verkocht.

De grondexploitatie Westgat is voor het laatst op 16 december 2021 door de raad vastgesteld. Het plan sluit met een negatief resultaat van € 446.655. Hiermee is het verlies iets gunstiger geworden in vergelijking met de in 2020 vastgestelde grondexploitatie. Voor het verwacht verlies is een voorziening getroffen.

Totaaloverzicht te verwachte verkopen bouwgrond in 2022 t/m 2025 per complex:

Grondprijzen

De gemeente Urk kiest er voor om bij de vaststelling van de grondwaarde uit te gaan van de marktwaarde van de grond. Op Urk worden de minimale uitgifteprijzen voor bouwgrond door de gemeenteraad vastgesteld. Aanpassing van de grondprijs ten gevolge van prijsstijgingen vindt jaarlijks plaats door het college van burgemeester en wethouders. De te hanteren grondprijzen worden jaarlijks vastgelegd in de zogenaamde grondprijzennota. Op deze wijze informeert het college een ieder over de grondprijzen binnen de gemeente Urk. Het vormt tevens een kader voor de verschillende actoren die binnen de gemeentelijke organisatie betrokken zijn bij het verkoopproces van bouwgrond. De vastgestelde grondprijzen vormen de input voor de te actualiseren grondexploitaties. De grondprijzen 2023 worden vastgesteld in het voorjaar 2023.

Debiteuren grondexploitatie

De grondverkopen worden geboekt wanneer de akte is gepasseerd bij de notaris. Als de koopcontracten zijn getekend wordt daarom een vordering geboekt (debiteuren). Dit betekent dat tot het moment dat de akte definitief wordt gepasseerd bij de notaris de openstaande vordering open blijft staat. Zolang de akte niet is gepasseerd is er sprake van een bepaald risico. In het verleden (in de crisis) heeft dit risico zich slechts een enkele keer vertaald door teruggaaf van de eerder aangekochte gronden. Hieronder treft u een overzicht aan van de openstaande posten in verband met grondverkopen tot en met 2021 naar de stand per 13 september 2022. De reden dat de openstaande vorderingen zijn gestegen is dat de eerste koopcontracten Zeeheldenwijk getekend zijn. Naar verwachting zullen deze grondverkopen in het derde kwartaal van 2022 passeren bij de notaris. Door de start van de verkopen op Port of Urk en Zeeheldenwijk zullen de openstaande vorderingen de komende tijd verder stijgen.

Planning woningbouw (op te leveren woningen) Urk  2017- 2025

Planning bedrijventerrein (op te leveren bedrijven) Urk 2016-2024

Overzicht boekwaarden overige voorraad 2021

Toelichting overige voorraad:

Macro Economische Trends

De markt voor gebiedsontwikkeling is de afgelopen maanden sterk opgeschud door de gevolgen van de oorlog in Oekraïne en de Corona crisis. Dit zorgt voor hogere energie en daarmee hogere GWW- en bouwkosten. Bouwmaterialen zoals metaal en hout worden doorgaans veel geïmporteerd uit Oekraïne en Rusland. De tot stilstand gekomen handelsstromen hebben geleid tot een schaarste aan deze bouwmaterialen, met prijsstijging tot 19% op jaarbasis.

Ook zijn zowel de inflatie en hypotheekrente aanzienlijk gestegen in korte tijd. Dit zet de betaalbaarheid van woningen en bedrijfsgronden onder druk. Deze ontwikkelingen zullen effect gaan hebben op gebiedsontwikkelingen en grondexploitaties.  Voor de gemeente Urk heeft dit ook direct effect. Dit omdat de gemeente Urk met de gebiedsontwikkeling Zeeheldenwijk en Port of Urk aan de vooravond staat van een aantal grote aanbestedingen.

De hypotheekrente is de afgelopen tijd al fors toegenomen.  De gemiddelde hypotheekrente staat nu 4%. Begin dit jaar was dit nog 1,42%. Of hierdoor ook woningprijsdalingen zullen plaatsvinden is niet volledig uit te sluiten. Vooralsnog lijkt het erop dat de woningprijzen gemiddeld nog hoger zullen liggen dan in 2021.  

De bouwkostenstijgingen zetten de betaalbaarheid van woningen verder onder druk. Het lijkt erop dat de stabilisatie van woningprijzen is ingezet.  Zo staan er voor het eerst sinds lange tijd woningen langer dan twee maanden te koop op Urk. Het gaat hier voornamelijk om hoekwoningen en twee-onder-een-kapwoningen uit de jaren 50 en 60. Indien de stijgende bouwkosten niet langer worden opgevangen door sterker stijgende woningprijzen kan dit leiden tot een daling van de grondwaarde.

In december zullen de herziene grondexploitaties ter besluitvorming worden aangeboden aan de gemeenteraad. In december zal verder gerapporteerd worden over het effect van de bovengenoemde ontwikkeling op de diverse grondexploitaties.

Door de gemeenteraad (Kadernota, grondbeleid) is bepaald dat de reserve grondzaken een stand moet hebben gelijk aan een vastgesteld percentage van de totale boekwaarden. Vanwege het hoge risicoprofiel van het nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein is een hoger percentage gehanteerd. Vanuit een financiële doorkijk voor de komende 10 jaar is een reservestand van € 7 miljoen noodzakelijk. Op dit moment is, ten opzichte van de gewenste stand van deze reserve (€ 5.8 miljoen), sprake van een tekort van € 1.2 miljoen. Bij een toekomstige winstneming zal de reserve grondexploitatie worden aangezuiverd in verband met dekking mogelijke toekomstige risico’s. De reservestand heeft zich op onderstaande wijze ontwikkeld in 2022:

Toelichting

Ad 1. Bijdrage strategische aankopen
In de perspectiefnota 2011 is besloten jaarlijks een bedrag van € 172.500 toe te voegen aan de reserve strategische aankopen.

Ad 2. Afdracht vennootschapsbelasting (VBP)
Op basis van een voorlopige berekening over het jaar 2022 rekening gehouden met een te betalen bedrag vennootschapsbelasting van € 329.025.

Ad 3. Geprognosticeerde winstnames  
Op basis van actuele voorschriften BBV dient (voor zover van toepassing) jaarlijks winst te worden genomen. De verwachte winst 2022 bedraagt € 472.722.

Algemeen
Bij het stelsel van baten en lasten zoals geformuleerd in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) zijn het toerekeningbeginsel, het voorzichtigheidsbeginsel en het realisatiebeginsel essentiële uitgangspunten. Baten en lasten – en het daaruit vloeiende resultaat – moeten worden toegerekend aan de periode waarin deze zijn gerealiseerd. Bij meerjarige projecten betekent dit dat (de verwachte) winst niet pas aan het eind van het project als gerealiseerd moet worden beschouwd, maar gedurende de looptijd van het project tot stand komt en ook als zodanig moet worden verantwoord. Het verantwoorden van tussentijdse winst is daarmee geen keuze maar een verplichting die voortvloeit uit het realisatiebeginsel. Bij het bepalen van de tussentijdse winst is het wel noodzakelijk de nodige voorzichtigheid te betrachten.

Percentage of completion (Poc)
Voor het bepalen van de tussentijdse winst is aansluiting gezocht bij een algemeen aanvaardbare methodiek (bedrijfsleven, fiscaal), waarbij rekening is gehouden met de bijzondere kenmerken van gemeentelijke grondexploitaties. De doelstelling van het gemeentelijk grondbeleid is immers niet primair gericht op het behalen van financieel rendement, maar op het bereiken van het gewenste voorzieningenniveau voor inwoners en bedrijven. De Poc-methode houdt rekening met de fase waarin de grondexploitatie, zowel wat betreft de opbrengsten als de kosten, verkeert. Daarnaast is deze methode eenvoudig toepasbaar en kan eenduidig worden gehanteerd voor alle positieve grondexploitaties die door gemeenten worden uitgevoerd.

Winstnemingen en fondsafdrachten

NB een negatief getal betekent een opbrengst.

De winstnemingen en fondsafdrachten zijn conform verordening 212 naar de desbetreffende reserves geboekt.